Ao financiar um imóvel no Brasil, quase toda instituição financeira oferece a escolha entre dois sistemas de amortização: SAC e Price. Essa decisão, tomada logo no início do contrato, tem um impacto que se estende por décadas — no valor da primeira parcela, no total de juros pagos e até na velocidade com que a dívida efetivamente diminui. Entender a lógica por trás de cada sistema é o que permite escolher com base em números, não em achismo.
O que os dois sistemas têm em comum
Tanto o SAC quanto o Price dividem cada parcela do financiamento em duas partes: amortização, que é a fatia que efetivamente reduz o saldo devedor, e juros, cobrados sobre o saldo devedor daquele mês. A diferença entre os sistemas está em qual dessas duas partes é mantida constante ao longo do contrato.
Sistema SAC: amortização constante
SAC significa Sistema de Amortização Constante. Como o nome indica, o valor da amortização é sempre o mesmo, calculado dividindo o valor total financiado pelo número de parcelas do contrato.
Como o saldo devedor cai na mesma proporção todo mês, os juros — calculados sobre esse saldo — também diminuem mês a mês. O resultado é uma parcela total que começa mais alta e vai caindo ao longo de todo o financiamento, formando uma curva decrescente quando representada em um gráfico.
- Vantagem: o saldo devedor cai mais rápido no início do contrato, e o total de juros pagos ao final costuma ser menor;
- Desvantagem: a primeira parcela é mais alta, o que pode ser um obstáculo na aprovação de crédito, já que os bancos costumam calcular a renda mínima exigida com base nesse valor inicial.
Tabela Price: parcela fixa
Já a Tabela Price mantém a parcela total constante do início ao fim do contrato — o mesmo valor é pago todo mês. Para que isso seja matematicamente possível, a composição interna da parcela muda: no começo, a maior parte é juros; perto do final, a maior parte passa a ser amortização.
(onde i é a taxa de juros mensal e n é o número total de parcelas)
Isso acontece porque, nos primeiros meses, o saldo devedor ainda é praticamente o valor total financiado, então os juros sobre esse saldo são altos — e como a parcela é fixa, sobra pouco para amortizar. Só depois de vários anos de contrato o saldo devedor começa a cair de forma mais visível.
- Vantagem: previsibilidade total do valor da parcela, o que facilita o planejamento financeiro mensal;
- Desvantagem: o total de juros pagos ao longo do contrato é maior que no SAC, e a dívida demora mais para começar a cair de forma expressiva.
Comparação lado a lado
- Primeira parcela: mais alta no SAC, mais baixa no Price;
- Última parcela: mais baixa no SAC, igual à primeira no Price;
- Total de juros pagos: geralmente menor no SAC;
- Previsibilidade mensal: maior no Price;
- Exigência de renda para aprovação: maior no SAC, por causa da primeira parcela mais alta.
Qual sistema escolher?
Não existe resposta universal — a escolha depende da sua situação financeira no momento da contratação e das suas prioridades:
- Se sua renda comporta uma parcela inicial mais alta, e o objetivo é pagar menos juros no total, o SAC tende a ser mais vantajoso financeiramente;
- Se sua prioridade é ter uma parcela previsível, sem oscilações, e a renda está mais no limite para aprovação do crédito, o Price pode viabilizar a compra que o SAC não permitiria.
O papel da amortização extraordinária
Independentemente do sistema escolhido, fazer aportes extras diretamente no saldo devedor — a chamada amortização extraordinária — reduz o custo total do financiamento em qualquer um dos dois sistemas. Ao amortizar um valor extra, você pode optar por manter a mesma parcela e reduzir o prazo do contrato, ou manter o prazo e reduzir o valor da parcela. A primeira opção costuma gerar mais economia de juros no total, porque reduz o tempo de exposição da dívida aos juros compostos.
O que essas contas não incluem
Tanto no SAC quanto no Price, os cálculos tradicionais consideram apenas a taxa de juros contratada. Na prática, um financiamento imobiliário real no Brasil também inclui:
- Seguros obrigatórios — MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel);
- Taxa de administração mensal cobrada pela instituição financeira;
- Em alguns contratos, correção monetária pela TR ou outro índice, que pode alterar o saldo devedor além dos juros contratuais.
Por isso, ao comparar propostas de bancos diferentes, vale sempre observar o Custo Efetivo Total (CET) divulgado no contrato, e não apenas a taxa de juros anunciada — é o CET que reflete o custo real do financiamento, incluindo todos esses componentes adicionais.
Simule seu Financiamento
Compare na prática as parcelas do SAC e Price para o valor do imóvel que deseja adquirir acessando nossa Calculadora de Financiamento Imobiliário.
Este artigo possui caráter estritamente informativo. Condições financeiras e taxas de juros variam de acordo com cada instituição e análise de crédito.