Como funciona a simulação
Esta calculadora projeta, mês a mês, o comportamento de um financiamento imobiliário a partir do valor do imóvel, do valor de entrada e da taxa de juros anual informada. A diferença entre o valor do imóvel e a entrada é o valor efetivamente financiado, sobre o qual incidem os juros ao longo de todo o prazo. A taxa anual é convertida internamente para uma taxa mensal equivalente, já que as parcelas de um financiamento são pagas mês a mês.
SAC ou Price: qual escolher?
No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela de amortização — a parte que efetivamente reduz a dívida — é sempre a mesma, e os juros incidem sobre o saldo devedor, que vai diminuindo mês a mês. Isso faz a parcela total começar mais alta e ir caindo ao longo do contrato. No sistema Price (Tabela Price), a parcela é fixa do início ao fim, mas isso só é possível porque, no começo do contrato, a maior parte da parcela é juros — a dívida demora mais para começar a cair de verdade. Na prática, o SAC costuma resultar em menos juros pagos no total ao longo de todo o financiamento, mas exige uma parcela inicial mais alta, o que pode pesar na hora da aprovação de crédito junto ao banco, já que a renda exigida costuma ser calculada com base na primeira parcela.
Como usar o resultado
Compare a 1ª parcela nos dois sistemas para saber qual renda mensal você precisa comprovar para ser aprovado. Compare o total pago em juros para entender o custo real do financiamento ao longo do tempo — essa é geralmente a diferença mais significativa entre os dois sistemas. A tabela de amortização mostra como o saldo devedor diminui mês a mês, o que ajuda a visualizar quanto da dívida ainda resta em pontos específicos do contrato, útil para decidir sobre uma eventual amortização extraordinária no futuro.
O que essa simulação não substitui
Este simulador usa uma taxa de juros fixa e constante ao longo de todo o prazo, para fins de comparação direta entre os dois sistemas. Contratos reais de financiamento imobiliário no Brasil costumam incluir seguros obrigatórios (MIP — Morte e Invalidez Permanente — e DFI — Danos Físicos ao Imóvel), taxa de administração mensal cobrada pelo banco e, dependendo do contrato, correção monetária pela TR ou por outro índice. Esses itens aumentam a parcela final além do valor calculado aqui. Use este resultado como uma estimativa de referência para comparar cenários, não como o valor exato que vai sair no contrato — para isso, é sempre necessário simular diretamente com o banco ou a instituição financeira escolhida.
- A taxa de juros informada é a taxa efetiva do contrato?
- Sim, informe a taxa efetiva anual do financiamento. A calculadora converte automaticamente para uma taxa mensal equivalente para calcular as parcelas.
- Por que a tabela não mostra todos os meses?
- Para manter a leitura simples, a tabela mostra os 6 primeiros e os 6 últimos meses do financiamento — onde a diferença entre SAC e Price fica mais visível.